Por *Michelli Borinelli

Os Terrenos de Marinha são instituto peculiar do ordenamento jurídico brasileiro, isto porque são regidos por lei própria que os define e os regulariza e também porque são exclusivos da legislação pátria.

Trata-se de uma faixa de terra de 33 metros de profundidade, para o interior das terras, dimensão regulamentada em 1831, quando falou-se em Terrenos de Marinha pela primeira, com a devida importância.

Com o objetivo de preservar o território recém descoberto e possuidor de muitas riquezas, procurou-se manter esta faixa de terra desimpedida, para a defesa territorial. Entretanto, o tempo passou e a eminência de guerras ou invasões nada pacíficas acabou dando lugar ao interesse econômico. Buscou-se uma solução para que a propriedade dos terrenos continuasse sendo da União, contudo devido a pouca utilização por motivos bélicos, poderiam ser cedidos a terceiros em troca de pagamento, e assim importou-se de Roma o instituto da enfiteuse.

As terras de marinha, historicamente sempre foram de muita importância aos governos aos quais pertenciam, uma vez que, eram regiões de fronteira tinham como objetivo proteger os territórios das invasões marítimas, em muitas vezes as mais temidas foram preservadas para construção de fortes e demais obras que fossem necessárias às defesas do território.

GASPARINI (1982, p.411) sintetiza as finalidades dos Terrenos de Marinha sabiamente, como sendo:

1.1 Depreende-se da leitura da legislação que vigorou no início da efetiva ocupação de nosso território que a finalidade das marinhas estava centrada em quatro aspectos de sua utilização. De fato, eram necessárias para os serviços de embarque e desembarque de coisas públicas ou particulares, para a defesa da cidade e para obtenção de renda, além de algumas vezes se prestarem para a extração de sal. Com o passar dos anos e a evolução dos meios de transporte, e o mar provou ser a via de transporte, talvez, de maior importância para o transporte de cargas, trazendo à região litorânea a necessidade de mantê-la sob o domínio público.

Ocorre que, ao utilizar-se dos institutos da enfiteuse e conseqüente recebimento dos aforamentos e laudêmios, os Terrenos de Marinha passaram a ser uma fonte inesgotável de renda para a União. Assim, não foi de interesse da União que esta situação se modificasse.

Assim define CAVALCANTI (1964, p.404):

1.2 A importância dos terrenos dessa natureza abrange, além do aspecto político ou da defesa do território, o patrimonial. Esses terrenos formam, a par de outros, o domínio público e contribuem para o montante da Receita Federal, por intermédio dos foros e laudêmios devidos pelos que deles se utilizam.

O Código Civil de 2002, em seu artigo 99, incisos I, II e III, divide os bens públicos em os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças, (inciso I); bens de uso especial, como edifícios ou terrenos destinados a serviços ou estabelecimentos da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias (inciso II); e bens dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades (inciso III).

O Decreto n. º 24.643 de 10 de julho de 1934, já falava em bem de natureza dominical em seu artigo 11 e isso quer dizer que, esses bens não são de acesso livre da população, são bens disponíveis a União.

Não podem ser usados por qualquer um do povo, portanto não são de uso comum; não estão diretamente ligados ao serviço público, portanto não são de uso especial e ademais há uma cobrança no consentimento de seu uso o que torna os Terrenos de Marinha um instituto cheio de particularidades.

No dizer de NIEBUHR (2004, p.02):

1.3 “Os Terrenos de Marinha, nessa qualidade (de dominical), podem ser utilizados privativamente pela União, quer de modo direto, quer por meio da celebração de contratos com terceiros [...]. Inclusive é permitido à União alienar os Terrenos de Marinha, com amparo no artigo 101 do Código Civil. Noutras palavras, o povo não goza, em princípio, de livre acesso aos Terrenos de Marinha; eles são utilizados pela União da maneira que convém a ela.

Desta forma, fica evidente que, na qualidade de bens disponíveis que integram o patrimônio da União, os Terrenos de Marinha reforçam sua finalidade patrimonial, pois são captadores de receitas para a União.

* Michelli Borinelli é advogada da Imobiliária Shopping Imóveis em Itapema, é especialista em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral.

*Por Michelli Borinelli

A Lei 6.766/79 aplica-se a parcelamento para fins urbanos, já o Decreto-Lei n° 58, destinava-se aos proprietários de terras rurais e de terrenos urbanos. Contudo foi a doutrina que pacificou o entendimento que o que difere loteamentos rurais e urbanos é a sua caracterização, não sendo relevante a localização em perímetro urbano ou rural.

Assim fica evidenciado no dizer de Toshio Mukai, Alaor Caffé Alves e Paulo José Villela Lomar: “Os imóveis que não conseguem mais desenvolver exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, independentemente de sua localização (se no meio urbano ou rural) são urbanos.”

Fica claro que os loteamentos urbanos e rurais, são regidos pela mesma legislação em vigor, e assim submetem-se as mesmas regras.

A Lei 6766/79 também esclarece sobre a possibilidade de o imóvel a ser loteado pertencer a mais de uma circunscrição imobiliária, em seu artigo 21, parágrafos e incisos, a seguir transcritos:

Artigo 21 – Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial de Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4° deste artigo.

§ 1° – Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.

§ 2° – É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferente circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.

§ 3° – Enquanto não-procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.

§ 4° – O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal, quando for o caso.

No tocante ao projeto não ter sido levado a Registro dispõe o mesmo diploma legal que:

Artigo 37 – É vedado vender ou prometer parcela de loteamento ou desmembramento não-registrado.

Artigo 38 – Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

§ 1° – Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do “caput” deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no Inciso I, do Artigo 666, do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial.

§ 2° – A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no “caput” deste artigo.

§ 3° – Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.

§ 4° – Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermediário do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação.

§ 5° – No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do Artigo 40 desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.

Assim, a legislação buscou de tal forma proteger o adquirente de boa-fé de se frustrar na compra de um lote que seja ilegal.

E ainda de acordo com a Lei 6.766/79 constitui crime contra a Administração Pública, dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios, punido com detenção de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Por * Thiago Irgang

“Eu não dei exclusividade para ninguém. Quem vender leva a comissão.” Essa é uma frase bastante ouvida pelos corretores de imóveis, principalmente em cidades litorâneas. Cadastrando seu imóvel em várias imobiliárias, alguns proprietários acreditam que terão um melhor resultado na comercialização. Porém, vamos elencar alguns fatores que comprovam que isso não se justifica.

Dentre os imóveis disponíveis para venda, uma fatia razoável se encontra com vários corretores, todos sem exclusividade. Tendo em vista que a Resolução-Cofeci nº 458/95, em seu Artigo 1º, determina que

“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato de intermediação imobiliária”

os corretores se vêem impedidos a realizar qualquer trabalho de divulgação, como, por exemplo, placas, jornais, internet, e-mail marketing, etc. Eis, então, o primeiro fator prejudicial, neste caso, tanto ao proprietário que não explora nenhum tipo de mídia, quanto aos possíveis compradores que só terão acesso ao imóvel caso algum corretor lhe ofereça.

Outro fato relevante, é que os pretendentes, ao buscar imóveis para compra, visitam mais do que uma imobiliária. Como algumas vezes o mesmo imóvel encontra-se cadastrado para venda em várias imobiliárias, conseqüentemente mais de um corretor apresenta o mesmo imóvel ao mesmo cliente. O que acontece então? É comum todos os corretores ligarem em um curto período de tempo para o proprietário, comunicando que estão atendendo um cliente que está interessado no imóvel, o que faz com que o vendedor acredite que existem pessoas diversas interessadas no seu imóvel. O resultado é que ao invés do corretor conseguir melhorar o preço do imóvel para o comprador, muitas vezes o proprietário acaba mantendo o valor pedido ou até mesmo aumentando-o, não se efetivando nenhum negócio. Dessa forma, saem prejudicados o vendedor, o comprador e até mesmo o próprio corretor de imóveis.

Em vista disso, o melhor que o proprietário tem a fazer é analisar o que cada imobiliária tem a oferecer, principalmente as formas de divulgação que dispõe, optar por uma e lhe confiar seu imóvel para venda, mesmo que por um período pré-determinado. Com isso terá a segurança de que seu imóvel será trabalhado irrestritamente.

A Shopping Imóveis oferece um trabalho diferenciado. Procura trabalhar basicamente com imóveis exclusivos, dando maior segurança aos proprietários e aos possíveis compradores de imóveis. Precisando vender ou comprar um imóvel, procure a Shopping Imóveis, que possui uma equipe de corretores treinada e irá lhe apresentar sua estratégia de divulgação e metodologia de trabalho.

*Thiago Cesar Irgang (Creci/SC 15.697) é corretor da Imobiliária Shopping Imóveis em Itapema – SC.

A origem da ocupação nos Terrenos de Marinha, vem da época do descobrimento do Brasil, ainda em Portugal, quando o Rei D. Fernando I, publicou a Lei das Sesmarias, que tinha como objetivo, emprestar as terras que não eram utilizadas pelo Reino de Portugal.

O conceito de sesmaria foi definido, mais tarde, tanto nas Ordenações Filipinas quanto nas Manuelinas como sendo o seguinte:

Sesmarias são propriamente as dadas de terras, casaes ou pardieiros, que foram ou são de alguns senhorios, e que já em outro tempo foram lavradas e aproveitadas e agora não o são. (conf. Ord. Man., Livro IV, Título 67 – Princ., Ord. Filip. , Livro IV, Título 43, Princ.).

No Brasil, a primeira aparição das sesmarias, ocorreu pela Carta Patente, concedida a Martin Afonso de Souza, então Governador das terras brasileiras, que trouxe, de Portugal, três cartas e a última lhe ministrava poderes para conceder sesmarias das encontradas. Pouco tempo depois foram formadas as Capitanias Hereditárias.

A primeira referência a essa espécie de doação, ocorreu no Rio de Janeiro onde, entre os morros do Castelo e de São Bento, havia uma praia, chamada de Marinha da Cidade, cuja parte nordeste compreendia uma faixa de terra, onde era proibida qualquer construção, conservando a praia livre para o movimento marítimo de bens públicos e particulares e para a defesa da cidade.

GASPARINI (1982, p. 409), entra em consonância com o disposto quando diz que:

Ao que tudo indica, os Terrenos de Marinha – ou simplesmente marinhas -, como instituto do direito, tiveram sua origem no Rio de Janeiro.

Essa faixa de terra deixada desimpedida tinha como objetivo o embarque e desembarque de mercadorias e objetos, visto que o transporte por longas distâncias era exclusivamente marítimo, e para a defesa da cidade.

Além disso, estas porções de terra propiciavam uma fonte inesgotável de renda, pois facilitavam a pesca e a extração de sal, negócios bastante rentáveis na época.

Entretanto, não são bens de uso comum do povo, não podem ser utilizados de forma incerta por qualquer cidadão; nem tampouco de uso especial, porque apesar de poderem ser considerados importantes à defesa do território, não são indispensáveis, existem outros territórios importantes por sua localização e nem por isso são considerados de uso especial.

Isso coloca os Terrenos de Marinha na condição de bens dominicais, ou seja, integram o patrimônio da União, porém são disponíveis, podendo ser utilizados por particulares mediante pagamento.

BRITO (1996, p. 144), expõe sua concordância ao referir-se sobre a natureza dos Terrenos de Marinha como:

De forma uníssona, doutrina e jurisprudência deixam claro que os Terrenos de Marinha são bens dominicais, disponíveis, que integram o patrimônio da União, dúvida de antanho no tocante a dominialidade, que hoje não mais existe, diante da concreta afirmação do art. 20, item VII, da Lei Maior vigente.

A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 – CRFB/88 conseguiu dirimir algumas dúvidas existentes até então sobre os Terrenos de Marinha, fazendo com que tenham características bastante particulares, começando pela natureza.

Texto extraído do TCC de Michelli Borinelli.

Michelli Borinelli é advogada da Imobiliária Shopping Imóveis em Itapema, é especialista em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral.